mag een verhuurder een camera ophangen in of bij een huurwoning

Mag een verhuurder een camera ophangen in of bij een huurwoning?

Een verhuurder mag geen camera ophangen in de huurwoning zelf, en ook buiten de woning gelden strikte beperkingen. De huurder heeft recht op ongestoord woongenot (artikel 7:204 BW), wat inhoudt dat de verhuurder de privacy van de huurder moet respecteren. Cameratoezicht zonder toestemming of legitieme grondslag is in de meeste gevallen een schending van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) én van het huurrecht.

Binnen de woning: absoluut verboden

In de woonruimte zelf – slaapkamer, woonkamer, badkamer, keuken – mag een verhuurder nooit een camera plaatsen. Dit geldt ook voor verborgen camera's. De huurder betaalt huur en heeft daarmee het exclusieve gebruiksrecht van de woning. De verhuurder heeft tijdens de huurperiode geen toegang zonder toestemming, laat staan het recht om te filmen. Het plaatsen van een verborgen camera in een huurwoning kan strafrechtelijke gevolgen hebben onder artikel 139f van het Wetboek van Strafrecht (heimelijk cameratoezicht), met een maximale gevangenisstraf van 1 jaar of een geldboete.

Buiten de woning: voorwaarden en beperkingen

Bij gemeenschappelijke ruimten of de buitenkant van het pand ligt het genuanceerder. Een verhuurder van een appartementencomplex mag onder bepaalde voorwaarden camera's plaatsen in bijvoorbeeld:

De gemeenschappelijke hal of trappengang
De parkeergarage bij het complex
Bij de hoofdingang van het gebouw

Maar ook hier gelden strikte eisen vanuit de AVG:

Doelbinding: er moet een legitiem doel zijn, zoals het voorkomen van inbraak of vandalisme.
Proportionaliteit: de camera mag niet meer gegevens verzamelen dan noodzakelijk.
Subsidiariteit: er mogen geen minder ingrijpende alternatieven beschikbaar zijn.
Informatieplicht: huurders en bezoekers moeten worden geïnformeerd via een zichtbaar bordje.
Bewaartermijn: beelden mogen doorgaans maximaal 4 weken worden bewaard, tenzij er een incident is.

Een camera die gericht is op de voordeur van de individuele huurwoning of de privé-buitenruimte (zoals een terras of tuin die exclusief bij de huurwoning hoort), is in beginsel niet toegestaan zonder uitdrukkelijke toestemming van de huurder.

Praktijkvoorbeelden

Voorbeeld 1 – Toegestaan: Een verhuurder van een appartementencomplex met 20 woningen plaatst een camera bij de voordeur van het gebouw na twee inbraken. Er hangt een duidelijk camerabordje, de beelden worden 14 dagen bewaard en alleen de beheerder heeft toegang. Dit is waarschijnlijk toegestaan.

Voorbeeld 2 – Niet toegestaan: Een verhuurder plaatst een camera in de woning 'om de staat van het pand te controleren'. Dit is onder geen enkele omstandigheid toegestaan en geeft de huurder het recht de huurovereenkomst te ontbinden én schadevergoeding te eisen.

Voorbeeld 3 – Grijs gebied: Een verhuurder hangt een camera op die de gemeenschappelijke tuin filmt, maar daarbij ook de privéterassen van huurders in beeld brengt. Dit is problematisch en de huurder kan hiertegen bezwaar maken bij de Autoriteit Persoonsgegevens (AP).

Wat kun je doen als huurder?

Als je vermoedt dat je verhuurder onrechtmatig camera's heeft geplaatst, zijn er meerdere stappen die je kunt zetten:

Stap 1: Bespreek het met de verhuurder en vraag om verwijdering.
Stap 2: Dien een klacht in bij de Autoriteit Persoonsgegevens (autoriteitpersoonsgegevens.nl). De AP kan boetes opleggen tot 20 miljoen euro of 4% van de wereldwijde jaaromzet.
Stap 3: Schakel de Huurcommissie in of stap naar de kantonrechter voor ontbinding van het huurcontract of schadevergoeding.
Stap 4: Bij verborgen camera's in de woning: doe aangifte bij de politie.

Conclusie

De vuistregel is duidelijk: binnen de huurwoning nooit, buiten alleen onder strikte voorwaarden. Als huurder heb je sterke rechtsbescherming. Twijfel je of een camera van jouw verhuurder rechtmatig is? Neem contact op met een juridisch adviseur of de Autoriteit Persoonsgegevens.